Soudí, že kvalita bytů v Praze, alespoň z jeho pohledu, se posunula natolik dopředu, že si absolutně nejsme vědomi, jak kvalitně se staví – na rozdíl od západoevropských metropolí, jak vysoký standard dokončení je dokonce i v bytovém segmentu.

Zhruba před půl rokem jsme mapovali aktuální projekty společnosti Karlin Port. K jakým posunům mezitím došlo?

Ted' dokončujeme projekt, který jsme koupili společně s YIT, pod názvem Aalto Cibulka. Koncem roku by měla být dokončena výstavba 250 bytů v lokalitě Košíře-Cibulka. Zároveň jsme rok před dokončením objektu Mánesova 78, který jsme koupili loni v květnu a na podzim jsme ho začali rekonstruovat. Rád bych zdůraznil, že jde o výjimečnou rekonstrukci - a je to na ní vidět. Není to nějaká taková rekonstrukce ,,po italsku", ale je opravdu kompletní. Kdybyste dnes vstoupil do domu, uvidíte od přízemí až po střechu zcela otevřený prostor. V rámci stávajícího stavebního povolení a demoličního výměru jsme zlikvidovali veškeré podlahy, trámy, okna, dveře, obložení na chodbách atd. Vždycky se s úžasem dívám na reporty stavební firmy, o tom kolik kubíků betonu nebo kolik kilogramů oceli do budovy budeme instalovat. I z toho vidět, že jsme vlastně z té skořápky - samozřejmě podle ,,stavebka“ - odebrali všechno, což by průměrný i nadprůměrný tuzemský i zahraniční developer, který podniká v tuzemsku, neudělal.

Kolik bytů zde aktuálně nabízíte?

V Residenci Mánesova 78 máme 33 bytových jednotek a dvě „nebytovky". Jsme v procesu rekonstrukce, ale zároveň jsme i v procesu prodeje. Prozatím jsme prodali 1/3 bytů. Průměrná prodejní cena je nyní 160 000 Kč/m2. Není tam započítána DPH, jelikož se jedná o rekonstrukci. Dům bohužel nemá podzemní parkoviště, takže ani k těm největším bytům je nemůžeme nabízet. Jinak se domnívám, že s parkingem bychom byli schopni dosáhnout ceny i 200 000 Kč/m2 v srdci Vinohrad.

Parking je tedy v projektu důležitý i z ekonomického hlediska?

Jistě. V luxusnějším segmentu v centru nebo v širším centru města bude parking časem ještě důležitější, než je dnes. Luxusní segment podle mého názoru tvoří jenom 3-4% z bytů, které jsou každoročně dodány na trh. Takže ta 3-4 % lidí, kteří chtějí koupit opravdu luxusní dům, apartmán, nebo i kanceláře, neřeší jenom prostor nebo jeho vybavení - to považují za samozřejmost, ale řeší i parking. A parkovací stání není jen řešení současné situace pro toho, kdo kupuje bytovou jednotku, ale je to o vytvoření investičního produktu. Dnes to investor kupuje od nás, ale za pět, sedm nebo deset let bude schopen byt s parkováním prodat za mnohem víc peněz.

Takže ty stávající ceny bytů pořád nejsou strop?

Když se podíváme na celosvětové trendy cen nemovitostí, jejich kvality, nabídky služeb atd., není důvod, proč by nemovitosti i v Praze nebyly do deseti let v těch nejlepších lokalitách typu Vinohrad, dvakrát dražší. Domnívám se, že investoři - alespoň co se týká tohoto segmentu, začínají přemýšlet nejen z hlediska koupím, pronajmu, budu mít nějaký výnos a pak budu očekávat, že to bude růst, ale už předvídají, že za nějakých pět, sedm nebo deset let prodají nemovitost mnohem lépe. A nejen proto, že se Praha posune někam dál, ale kvůli kvalitě nemovitosti, včetně toho parkování. S klienty, kteří chtějí investovat do bytu za 20 mil. Kč a více, jednám osobně. Bud je to někdo, koho už znám, nebo je to někdo nový, a chci zjistit, co ho vlastně k tomu přimělo. Myslím, že jiní developeři to nedělají, ale kdo to nedělá vůbec, jsou zprostředkovatelé. Plánuji tady zůstat ještě deset let, počkám na cenový růst v nejlepších lokalitách. Samozřejmě to nebude jen růst, nastane obrovská diverzifikace jako v jiných velkých metropolích ve světě. Stane se i to, že každá ulice - ne každá čtvrt - bude mít jinou cenu. Teprve dnes se objevují klienti, kteří koupí, protože vědí, že za několik let cena nemovitosti stoupne a budou si moci koupit ještě větší, lepší nebo prostě jinou nemovitost, než je dejme tomu Mánesova 78. Opravdu vnímáme obrovský postup psychologicky.

Není poněkud atypické, že se osobně setkáváte téměř se všemi zájemci?

Jako developer musím pochopit, jaký to je investor, proč se třeba nakonec rozhodne nekoupit v Mánesce. Pro mne je to školení, někdo říká zadarmo. Ale zadarmo to není, všechno stojí čas, ochotu atd. Nicméně si myslím, že když někdo investuje nějakých 20 milionů - nebo více - už by se mu měl developer věnovat. Smyslem je získat veškeré možné informace o tom, co ho vede k tomu koupit právě zde... Komunikace je v byznysu alfou a omegou. Jinak musím říct, že kvalita bytů v Praze se za mého působení v nemovitostech posunula výrazně dopředu. A navíc si tady ani neuvědomujeme, jak kvalitně se tu staví - na rozdíl od jiných západoevropských metropoli - jak vysoký standard bytů máme dokonce i ve středním cenovém segmentu. Z toho vyplývá naše další nová aktivita: pronájem bytů. V nejvyspělejší státech Evropy, jako jsou Německo nebo Švýcarsko, vlastní nemovitost jen 30-40 % občanů.

V tomto segmentu nepůsobíte příliš dlouho...

K činžovním domům jsme se dostali teprve před rokem a půl. Rozhodnutí investovat do činžovních domů bylo vý sledkem toho, co se děje v hlavním městě z hlediska povolování. Na různých místech čekáme na vyřízení změny územního plánu, územního rozhodnutí a stavebního povolení. V důsledku toho jsme se jako jedni z mála developerů rozhodli investovat do činžovních domů. Chtěli jsme být akční a chtěli jsme mít dostatek práce pro náš tým. V činžovních domech je alespoň nějaký základ, stavební povolení k rekonstrukci se dá vyřídit v přiměřené době.

Jaké máte další plány?

Jsme v procesu nákupu dalších dvou objektů v Praze 2. Nicméně to neznamená, že chceme kupovat činžovní domy jen zde, máme v hledáčku ty nejlepší lokality - Karlín, Letná, třeba Žižkov, Vinohrady a pochopitelně „malá Paříž neboli opravdové centrum města - Josefov, respektive území mezi Staroměstským náměstím a Vltavou. Tam bych se chtěl vyřádit jak z hlediska architektonického, taki z hlediska developerského.

Chystáte i nejaké nové koncepty?

S novým zahraničním partnerem, španělsko-německým konsorciem, jsme se domluvili na rozvoji trendy atypických hostelů. Pro nás to znamená nový segment. Pokud to bude fungovat v Praze, pak máme dohodu, že to rozšíříme o Budapešt, Berlín a Bratislavu. Jde o relativně nový koncept: Spanělsko-německé konsorcium už vlastní hostely po Evropě i mimo ni, jsou hezky a pohodlně vybavené, že do nich jezdí i trochu starší lidé - i na více dnů, protože komfort i vzhled jim vyhovují. Není to o tom, že spíte s dalšími deseti studenty v jednom pokoji, ale můžete si určit počet lidí. V hledáčku máme jenom Prahu 1 a Prahu 2. Chceme kupovat, rekonstruovat činžovní domy nebo hotely, které předěláme na hostely, a dlouhodobě je budeme provozovat.

Plánujete i novou bytovou výstavbu?

Letos jsme koupili dva pozemky, oba na Zličíně a nedaleko od sebe. Na prvním z nich postavíme kolem 236 bytů a hotel se 72 nebo 52 pokoji (dvě varianty), v druhém projektu to bude kolem 220 bytů. Pro oba projekty teď řešíme povolení.

Takže se soustředite také na okrajové části Prahy?

Je to shoda náhod. Ještě bych dodal, že jsme v případě Zličína někdy v listopadu minulého roku bohužel prohráli neformální výběrové řízení na třetí pozemek, o který jsme hodně usilovali. Šlo o bývalý areál Siemens, dříve Tatrovka, který vlastnila společnost PSN. Karlin Port ve spolupráci s jedním velkým čínským subjektem o něj usiloval hodně dlouho, skoro dva roky. Bylo to 33 ha, kde jsme chtěli vybudovat krásnou novou čtvrť, která by byla architektonicky mimořádně zajímavá. Cínský investor zde chtěl mj. realizovat univerzitu, galerii, muzeum, která by zůstala hlavnímu městu, a další nekomerční prvky, jež by málokterý developer ve střední Evropě - nebo vůbec v Evropě - takto řešil.

Takže z tohoto krásného projektu pro Prahu sešlo?

Nakonec to koupila společnost Central Group, která má v plánu tam postavit přes 4 500 bytů. Nebojíme se prohrávat, ale je to škoda nejen pro nás, resp. pro našeho čínského partnera, ale i pro hlavní město. Takových projektů v Praze není moc. Měl by obrovskou přidanou hodnotu. Chtěli jsme na popud čínského partnera postavit čínsko-českou univerzitu, kliniku, jedna varianta počítala i s vědeckým centrem, a samozřejmě kolem toho komerční a rezidenční zástavbu, všechno architektonicky velmi dobře zpracované.

– Arnošt Wagner, Luxury Magazine