Během svého dřívějšího působení v Karlín Group dosáhl jedné z největších revitalizací v Evropě, a to právě pražského Karlína. Jak se k nemovitostem dostal a kterou část Prahy čeká podobně slavný osud?

Vždy jste se toužil stát developerem, nebo do vašeho života přišly nemovitosti náhodou?

Jak to tak bývá u většiny věcí, k realitnímu trhu jsem se dostal úplnou shodou náhod. V mém rodném Bělehradu jsem studoval Francouzsko-americkou univerzitu a poslední ročník jsme společně s několika kamarády chtěli dokončit v jiné metropoli. A zcela náhodou jsme si vybrali Prahu. Po dokončení školy jsem začal pracovat v americké marketingové společnosti, kde jsem se po třech měsících vypracoval na vyšší pozici zastřešující realitní aktivity. V té době se začali utvářet velcí hráči na tomto trhu a bylo fascinující stát u jejich zrodu a pozorovat jejich začátky. V tu chvíli jsem věděl, že mě nemovitosti jen tak nepustí.

Zanedlouho poté vás ale do svého týmu přizvala německá realitní a investiční společnost Müller International, a vy jste tak měl možnost nakouknout pod ruce i světovým hráčům. Jak vaše cesta pokračovala?

To byla obrovská zkušenost. U Müllera jsem zůstal přibližně rok, jelikož jsem pak dostal nabídku od jedné z největších světových angloamerických realitních poradenských společností Jones Lang Wootton (dnes Jones Lang LaSalle). Tam jsem nastoupil společně s dalšími lidmi z celé Evropy a měli jsme to štěstí, že jsme se mohli stýkat s úplnou špičkou, která na poli developmentu tehdy byla. Byl jsem u začátků několika předních českých developerů a stál jsem i u zrodu BB Centra pana Radima Passera. 

Dá se tedy říct, že jste byl ve správný čas na správném místě?

Ano, a to doslova. Měli jsme kanceláře v galerii Myslbek, kde jsme se často potkávali a seznamovali. Já jsem mnoha těm firmám díky zahraničnímu přesahu americké společnosti, ve které jsem tehdy pracoval, mohl navíc nabídnout i pomoc. V té době šlo ale především o stavbu komerčních nemovitostí, ty rezidenční se začaly rozvíjet až kolem roků 2002–2003, kdy se velkým „hitem“ v Česku staly hypotéky.

Potenciál nikdy nebude vyčerpaný, vždycky bude nějaká příležitost. Pokud jste kreativní, proaktivní a zkušení, vždycky ji vyhledáte. Ne každý ji však vidíme stejně. Doufám, že podobná revitalizace, jakou jsme udělali v Karlíně, se brzy dostaví i u lokalit, jako jsou Bubny, Vysočany, Zličín a Letňany. Velký potenciál za mě má také žižkovské nádraží a okolí.

Který z momentů těchto začátků považujete za zásadní až zlomový?

Bylo to určitě v roce 2000, kdy mě v rámci několika měsíců oslovilo jedenáct pražských předních developerů a lákali mě, abych přešel na druhou stranu z pozice poradenství do pozice výkonného ředitele jejich společností. Jedné z nich (AFI Europe) už jsem řekl ano, když vtom ke mně přišel můj dřívější klient z dob mého působení v Jones Lang LaSalle, pan Serge Borenstein, a použil kouzlo, které má v sobě. To jeho charisma pro mě bylo důležitější než peníze nebo možnost se okamžitě stát akcionářem. Stal jsem se tedy součástí týmu Karlín Group, společnosti, která měla vítr v zádech v podobě obrovského mezinárodního investora Marca Riche. Jde o zakladatele Glencoru, největšího obchodníka komodit světa, takže naším hlavním a jediným investorem byl právě on. Mít ho za sebou, navíc v té době, kdy se v Praze realitní byznys teprve rodil, bylo nesmírnou výhodou.

Jak dlouho toto partnerství s panem Borensteinem a panem Richem trvalo?

Bylo to v letech 2000–2012, začínal jsem jako ředitel marketingu, pokračoval jsem jako obchodní ředitel a pak ředitel a partner. Měli jsme odvahu, Borenstein měl vizi a já jsem byl ten, kdo svou proaktivitou a tvrdou prací spolu s celým týmem na trhu uspěl. Bylo pro nás výsostné postavení moci se věnovat revitalizaci celé jedné čtvrti velkého území, a to pražského Karlína, která je za mě jednou z nejpovedenějších v Evropě.

Ano, vaše jméno je neodmyslitelně spjato s velkolepými vizemi a se vzestupem Karlína. Proč jste se tenkrát rozhodli stavět právě tam?

Díval jsem se na to optikou cizince, nikoli Čecha. Proto jsem Karlín nevnímal jako historické břemeno nebo průmyslovou zónu. Naopak jsem zde i díky skvělé stavbě viaduktu mezi Karlínem a Starým Městem viděl jasné spojení s centrem, a tudíž opomíjený potenciál. Velkou roli hrála také naše vize, kreativita a pak samozřejmě velmi odlišný přístup k urbanizaci, designu a architektuře. To je alfou a omegou našeho společného úspěchu, konkrétně pana Serge Borensteina, Marca Riche a našeho týmu. Revitalizace Karlína však stále trvá. Právě pracuji s bývalými kolegy z Karlín Group, s nimiž dokončujeme Kay River Lofts – projekt, který je už ze 100 % prodaný. Současně s dalšími partnery zahajujeme realizaci první etapy velkolepého projektu Rohan City, samozřejmě jak jinak než v Karlíně.

Má z vašeho pohledu aktuálně i jiná pražská část opomíjený potenciál?

Potenciál nikdy nebude vyčerpaný, vždycky bude nějaká příležitost. Pokud jste kreativní, proaktivní a zkušení, vždycky ji vyhledáte. Ne každý ji však vidíme stejně. Doufám, že podobná revitalizace, jakou jsme udělali v Karlíně, se brzy dostaví i u lokalit, jako jsou Bubny, Vysočany, Zličín a Letňany. Velký potenciál za mě má také žižkovské nádraží a okolí.

Nově jste v Karlin Port spustili nemovitostní fond zaměřený na výjimečné projekty. O co přesně jde?

Asi před rokem jsem se bavil s panem Goldshteinem, který je aktuálně finančním ředitelem a spolumajitelem Karlin Portu, že by bylo dobré spustit fond. Ne kvůli daňové optimalizaci, jako to dělá většina ostatních, ale kvůli možnosti vytvoření nástroje, přes který budeme moci získávat peníze pro následné investice. Naším cílem je kupovat do fondu škálu projektů jako core, core+, value add a zejména projekty developerské. Díváme se na každý segment realitního trhu. Náš přístup se liší od konkurence tím, že je specifický, co se například architektury a designu týče, a tak chceme investorům nabídnout  využití našich zkušeností i know-how. A uložit si do něj peníze. Aktuálně figurujeme ve dvanácti projektech v Praze, v jednom projektu v Bělehradě a zároveň expandujeme do Německa.

Ředitelem tohoto fondu se stal investiční manažer Dalibor Kolář. Proč právě on?

Pan Kolář žil několik let ve Velké Británii a Austrálii, odkud si kromě dobré znalosti jazyků odnesl i velké zkušenosti. Je stejně jako my v Karlin Portu proaktivní a rychlý, tyto vlastnosti však kombinuje i s racionalitou, která je typická spíše pro Čechy.

Jaký je aktuální stav fondu?

Troufám si říct, že minimálně do konce tohoto roku budeme mít 50 % našeho cíle, to znamená přislíbeno minimálně 40 milionů eur.

Vraťme se zpět k nemovitostem jako takovým. Poptávka po bytech neklesá, naopak. Jak odhadujete vývoj na tomto trhu do budoucna?

Pravidelně s partnery děláme report o chování trhu s nemovitostmi, a tak si dovolím pár čísel: dneska je na realitním trhu v Praze nedostatek 115 tisíc bytových jednotek. Ročně se dokončí jen pět až sedm tisíc bytů, a tak si každý lehce spočítá, že poptávka s nabídkou se nemůže potkat ještě opravdu dlouhou dobu. Obrovská poptávka a malá nabídka jsou výsledkem i povolovacího procesu, který je v Česku velmi zdlouhavý a zdržující. Byty v těch nejlepších lokalitách v Praze, dle mého názoru, do deseti let stoupnou z hlediska ceny o 100 %.

Říká se o vás, že nikdy neztrácíte svůj čas s lidmi, kteří pro vás nejsou důležití. Bylo to tak vždy?

Bylo, nicméně po tom, co jsem si před šesti lety dvakrát prošel léčbou rakoviny, jsem si ve všem udělal pořádek. Jsem aktivní člověk plný energie, který zbožňuje život. I když mnoho lidí po rakovině zpomalí, já jsem zrychlil ze 100 km/hod na 300. A to ve všech oblastech svého života – pracovní, rodinné, sociální i sportovní.

– Klára Dedkova, Luxury Magazine

Možností, kam investovat v oblasti realit, navzdory nekončící pandemii nezadržitelně přibývá. Nemovitostní fond, zaměřený na výjimečné projekty, nově spustila také developersko-investorská společnost Karlin Port Real Estate Milorada Miškoviče.

Jeho tým reaguje založením fondu kvalifikovaných investorů nazvaného Opportunity Real Estate Fund na rostoucí zájem lidí o ukládání úspor do tohoto druhu aktiva.

„Pipeline projektů, především v Praze, o kterých si myslíme, že se do nich vyplatí investovat, je nesmírně silná. Tak proč toho nevyužít,“ konstatuje rodák ze srbského Bělehradu, který se na pražském realitním trhu pohybuje pětadvacet let.

Podle jeho slov by fond měl těžit ze zkušeností a know-how Karlin Portu. Vlastní by mu tak měl být i specifický přístup k architektuře a urbanismu, jímž se prý ostatně vždy odlišoval od ostatních. „Naším cílem je kupovat do fondu škálu projektů jako core, core+, value add a zejména projekty developerské,“ říká padesátiletý podnikatel přezdívaný Miško.

O chod fondu se bude Mišković starat společně s Mikim Goldshteinem, spolumajitelem Karlin Port Real Estate a Daliborem Kolářem, investičním manažerem s dlouholetými zkušenostmi z londýnského City. Své portfolio plánují složit z realit ze všech oblastí vyjma logistiky. Největší zastoupení by měly mít rezidenční projekty.

Zároveň, jak už Mišković naznačil, budou zhruba polovinu fondu představovat objekty, na jejichž výstavbu bude dohlížet od samého počátku. Podmínkou je, že půjde o developerské projekty, které již disponují územním rozhodnutím.

Do konce letošního roku by zakladatelé rádi vybrali osmdesát milionů eur (přes dvě miliardy korun). Mišković ovšem díky bankovnímu financování odhaduje potenciální palební sílu okolo sumy až dvaapůlnásobně vyšší. „Fond je od začátku stavěný pro takzvané ‚big boys‘ – kvalifikované investory,“ tvrdí Dalibor Kolář.

„Chceme přilákat investory, kteří hledají příležitosti, ale nejsou ochotni vzít na sebe riziko investice do jediného projektu a chtějí svou investici diverzifikovat díky participaci fondu na větším počtu různorodých projektů,“ dodává.

Na oplátku by partneři investorům rádi přinesli čisté roční zhodnocení minimálně osm procent.

Milorad Mišković je v tuzemském developmentu známou personou. V minulosti se coby jeden z partnerů společnosti Karlin Group, společně se Sergem Borensteinem a Marcem Richem, výrazně podílel na revitalizaci pražského Karlína. Ten se i díky němu z kdysi šedé a nevzhledné čtvrti proměnil v moderní a jednu z nejžádanějších částí metropole, ať už z hlediska bydlení, či pronájmu kancelářských prostor.

Po odchodu v roce 2012 založil vlastní firmu Karlin Port Real Estate, která je momentálně spojená s dvanácti projekty v Praze a jedním v Bělehradě. Podílí se i na velkolepých projektech Smíchov City a Rohan City Luďka Sekyry.

– Robert Sattler, Forbes

The club is the official guarantor of the Weimaraner breeding in Czech Republic, which brings together breeders and fans of the hunting breed Weimaraner and Weimaraner. KCHVO is a member of the Czech-Moravian Cynological Union. Visit Website

Před pár týdny proběhla kolaudace projektu Mánesova 78 na Královských Vinohradech, o jak významný projekt v rámci vašeho portfolia se jedná?

Kolaudace proběhla v prosinci loňského roku. Rád bych zdůraznil, že v případě Mánesovy 78 se jedná o skutečně výjimečnou a unikátní rekonstrukci činžovního domu, jenž se nachází v jedné z nejlepších lokalit v Praze, na Vinohradech, jen pár kroků od náměstí Jiřího z Poděbrad. V současné době probíhá přímo předávání jednotlivých bytů. Těší mě, že první reakce nových majitelů jsou velmi pozitivní. Často od nich slýcháme, že jsme předčili jejich očekávání, a jsou moc mile překvapeni, jak příjemně se jim v Mánesově žije.

Myslím si, že kvalita, se kterou se staví nejen REZIDENČNÍ PROJEKTY tady v Praze, je často mnohem vyšší než v jiných evropských metropolích.

Kolik bytových jednotek máte v současné době prodáno či rezervováno?

Projekt zahrnuje celkem 32 bytových jednotek, z nichž jich k dnešnímu dni máme prodáno 24. Jsme velmi mile překvapeni, že se nám podařilo dosáhnout průměrných cen, dokonce bych řekl o 30 % vyšších, než o jakých jsme uvažovali v době, kdy jsme dům kupovali. Pokud bych měl být konkrétní, tak v případě prodejních cen se prozatím bavíme o průměrné ceně kolem 175 000 Kč za metr čtvereční bez DPH.

Je něco, co byste dnes v rámci projektu udělali jinak, kdybyste tu možnost měli?

Mánesova 78 nám ale přinesla také jedno poučení do budoucna, o které bych se rád podělil. Od rezidentů jsme zaznamenali velkou poptávku po vlastním parkovacím stání, které je v lokalitě, v níž je projekt situován, za běžného denního provozu velmi náročné. Jsme si plně vědomi toho, že kdybychom tento požadavek budoucím majitelům byli schopni zprostředkovat, dosáhli bychom prodejní ceny za jednotku minimálně ještě o 15 % vyšší. V případě rekonstrukce činžovních domů budete ale vždy limitováni daným pozemkem pod domem, který je ve většině případů příliš malý na to, abyste tam mohli vytvořit řádné, ideálně dvoupatrové podzemní parkování. Jako nejlepší kompromisní řešení se tedy jeví zakladačový systém, který ale já osobně nepodporuji. Myslím si, že to není standard, který bychom jakožto kvalitní developer chtěli našim klientům nabízet.

Považujete právě přestavbu historických domů za zajímavý segment v oblasti developmentu?

Rozhodně, Mánesova 78 je toho důkazem. Jedná se o nově zrekonstruovaný secesní dům propojující historii s moderním designem. Bylo pro nás velmi důležité zachovat v domě původní prvky, ale zároveň jej přizpůsobit aktuálním trendům. V celém projektu jsou použity materiály, které jsou velmi atypické pro pražský development zaměřující se na rekonstrukci činžovních domů.

Pod Karlin Port Real Estate patří také společnost The Prague Collection, na jaké projekty konkrétně se chcete s touto platformou zaměřovat?

Přes platformu The Prague Collection se chceme i nadále věnovat výjimečným, především pak rohovým pražským činžovním domům. Ty mají svůj nezaměnitelný a velmi specifický charakter, který jim propůjčuje určité nenahraditelné kouzlo, a to jak z hlediska exteriérů, tak i interiéru, se kterým je třeba pracovat velmi sofistikovaně. Vždy se snažíme co nejvíce přizpůsobit se původní architektuře, ale zároveň pozvednout úroveň bydlení pro konečného uživatele na nadstandard.

Jste jednou provždy spojený s moderní tváří Karlína. Jaké momentální aktivity máte v této lokalitě?

Aktuálně participují společně s konsorciem několika partnerů na projektu Kay River Lofts. Právě tímto projektem uzavíráme dlouhodobý příběh, v Praze známý jako River Gardens, který byl započat před více než patnácti lety. Kay River Loft je pomyslnou poslední kapitolou tohoto příběhu, kterého jsou součástí jak moji bývalí kolegové z Karlin Group, tak i mí obchodní partneři ze společnosti Ungelt Partners a Horizon Holding.

Komu jsou bytu z projektu KAY River Lofts určeny?

Jedná se o stylové bydlení v bezprostřední blízkosti samotného centra Prahy, poskytující rezidentům nádherné výhledy na řeku Vltavu a pražské panoráma. Projekt nabízí luxusních 55 bytů a penthousů s mimořádnými standardy. Předpokládáme, že dokončení, respektive kolaudace by mohla proběhnout v červnu letošního roku. Rád bych zdůraznil, že se prodejně opět jedná o velmi úspěšný projekt, k dnešnímu dni máme podepsáno 100 % budoucích kupních smluv.

Považujete práci, již jste odvedl nejen v Karlíně, za svůj odkaz Praze?

Do určité míry rozhodně. Je třeba si uvědomit, že dnes je Praha 8 neboli Karlín jednou z nejžádanějších pražských lokalit, a to především díky své centrální poloze a kosmopolitní atmosféře, která se zde za poslední roky vytvořila. Pokud bych měl být konkrétní a uvést to na příkladu Kay River Loft, pak musím zmínit to, že tento projekt velmi dobře zapadá do rozsáhlého developerské výstavby River Gardens, jež se nachází ve významné části rozvíjejícího se území Rohanského ostrova, ale i do realizace River Diamond, která, jak už vypovídá sám název, je rezidenčním diamantem Karlína. A to nejen díky své lokalitě, ale také architektuře a nadstandardnímu vybavení včetně služeb.

Je možné ještě něco podobného jako v Karlíně zopakovat v jiných částech Prahy?

Myslím, že nikoho nepřekvapí, když jako první zmíním Holešovice. Dále se můžeme bavit o okolí žižkovského nádraží, kterému se dnes už populárně říká Žižkov City, lokalitách nacházejících se v Letňanech nebo ve Zličíně, kde sami momentálně připravujeme projekt Zličín Gate, ve kterém máme v plánu realizovat zhruba 220 bytových jednotek. Součástí projektu bude také hotel s více než 50 pokoji. Všechny výše zmíněné lokality považuji za místa, která mají ambici být během následujících deseti až patnácti let exponovaná možná stejně, jako je dnes Karlín.

Kromě výše zmíněných pražských částí, které skrývají určitý developerský potenciál, není žádným tajemstvím, že jste do jisté míry zainteresovaný i na území Smíchova.

Máte pravdu, Smíchov je také velmi zajímavou a atraktivní lokalitou. Já sám jsem jako akcionář zapojen do projektu Smíchovské nádraží neboli Smíchov City, jehož výstavba 1. etapy začala už na podzim loňského roku. Mohu potvrdit, že 1. etapa se velmi úspěšně prodává, a já jsem moc rád, že mám možnost podílet se i na revitalizaci jiné části Prahy, než je Karlín nebo Libeň.

Kdybyste měl porovnat, čím se podle vás nejvíce liší pražský development od jiných evropských metropolí?

Myslím si, že kvalita, se kterou se staví nejen rezidenční projekty tady v Praze, je často mnohem vyšší než v jiných evropských metropolích. Mimo jiné je také třeba zdůraznit, že postupem času se zvyšuje i určitá odvážnost architektonického zpracování novostaveb. Mám pocit, že by současná architektura měla vždy být i trochu provokativní, a ne pouze navazovat na to, co bylo již před lety vybudováno městem, anebo se přizpůsobovat přáním občanů. Domnívám se, že v případě architektonického zpracování staveb je naší největší překážkou, na rozdíl od jiných evropských metropolí, až přílišná konzervativnost.

Přinesla současná doba společnosti Karlin Port Real Estate nějakou novou příležitost?

V září minulého roku jsme spustili realitní fond pod záštitou Karlin Port Real Estate. Tomu fondu říkáme Opportunity Real Estate Fund. Je vlastněný panem Mikim Goldshteinem a mnou a naším novým kolegou Daliborem Kolářem, který je zároveň i manažerem fondu. Jedná se o fond pro kvalifikované investory, jehož cílem je kvalifikovaným a zcela novým partnerům nabídnout velmi zajímavý výnos a také možnost diverzifikovat jejich stávající portfolia. Námi vytvořené podfondy budou zahrnovat nemovitosti od áčkových kancelářských budov, které už stojí a jsou pronajaté, přes shopping parky mimo Prahu po rezidenční projekty.

V září minulého roku jsme spustili realitní fond OPPORTUNITY REAL ESTATE FUND, určený pro kvalifikované investory, jehož cílem je kvalifikovaným a zcela novým partnerům nabídnout velmi zajímavý výnos.

Jak vidíte další vývoj v pražských realitách?

I přes to, že byl minulý rok rokem tak zvané koronakrize, která trvá vlastně neustále, tak dnes už s jistotou můžeme říct, že nejvíce zasaženým segmentem byl hotelový trh, byznys obchodních center a z velké části komerční development týkající se především kancelářských budov. Na druhou stranu velkému zájmu se těší rezidenční nemovitosti. Když se podíváme na celkový objem hypoték, které byly podepsané v minulém roce, tak přestože jsme byli zasaženi pandemií, byl podepsán historicky největší objem hypoték.

Co tento fakt podle vás způsobilo?

Zapříčinily to nižší úrokové sazby a samozřejmě neustále rostoucí poptávka po bytech. S několika mými partnery jsme velmi kvalifikovaně spočítali, že v Praze v současné době chybí 115 000 bytů. Berte prosím v potaz, že všichni developeři v Praze, mluvím novostavbách, dokončí každý rok něco mezi 5000 až 7000 byty. To znamená, že je to konstantní deficit, který si myslím, že i kvůli metropolitnímu plánu, který nebyl schválený v roce 2014 a o kterém nevíme, kdy vůbec by schválený mohl být, bude tento deficit trvat minimálně do roku 2030.

Myslíte si, že zmíněný nedostatek bytů bude mít za důsledek další nárůst cen?

Pro laickou veřejnost lze říct, že to byl historicky nejlepší rok z hlediska hypoték. Je ale také důležité zmínit, že dnes je průměrná prodejní cena novostaveb v Praze 110 000 Kč za metr čtvereční. Velmi zajímavým jevem, který já sám považuji za konsekvenci nedostatku bytů, je, že starší byty jsou dnes mnohem dražší, než byly před rokem, dvěma nebo třemi lety. Dnešní průměrná cena starších bytů v Praze je zhruba 104 000 Kč za metr čtvereční. Sama můžete tedy vidět, že rozdíl mezi novostavbou a tak zvanými secondhandovými byty, které byly postavené před více než deseti lety, je pouhých 6000 Kč za metr čtvereční. Znovu zdůrazňuji, že se jedná o důsledek toho, že neproběhla včasná změna metropolitního plánu, která naneštěstí ještě nějakou dobu neproběhne. Kvůli této stále nenastalé změně se neuvolnily nové projekty, tím pádem mají developeři omezený počet projektů, do kterých mohou investovat.

Při našem posledním rozhovoru jste zmínil, že byste svůj pražský úspěch rád zopakoval v rodném Bělehradě.

V Bělehradě momentálně připravujeme projekt, který by z hlediska developmentu měl být spuštěn v průběhu následujícího roku. Jedná se o retailový park na 25 hektarech, jenž se nachází mezi bělehradským letištěm a centrem města. Na tento okamžik jsem si musel pár let počkat, ale cítím, že právě teď je ten správný čas pro spuštění tohoto projektu a posunutí se do Bělehradu.

Díky svým zahraničním aktivitám máte přehled i mimo Česko. Můžete tedy porovnat současný přístup tuzemských a zahraničních developerů?

Co se týče pražského trhu nemovitostí, je zde velký problém s velmi zdlouhavým procesem povolování. Není tedy divu, že spousta pražských neboli českých developerů, ale i těch zahraničních, kteří působili v Praze řadu let, se začíná pomalu přesouvat do jiných zemí, respektive do jiných měst, jako já například do Bělehradu. Za sebe mohu pouze potvrdit, že vím o více než třiceti českých investičních a developerských firmách, které do Bělehradu respektive do Srbska již expandovaly, a to jak z důvodu otevřených možností, které toto město nabízí, ale také kvůli mnohem rychlejšímu povolovacímu procesu. Těší mě, že mé rodné město bude vzkvétat i pod rukama českých developerů.

– Nikol Pavlíčková, Estate Magazín

Jak se v současné době daří společnosti Karlin Port Real Estate?

Nyní jsme jako akcionáři zapojeni do celkem 12 projektů v Praze. Máme v nich různé role – buď jsme aktivním akcionářem a zároveň developerem, nebo jsme pasivním akcionářem, proto nejsme developerem. Dneska jsme už v situaci, že v 10 projektech máme aktivní, resp. řídicí roli, což je třeba zdůraznit. Samozřejmě je to dáno tím, že Karlin Port Real Estate je investiční a developerská butiková společnost. Na tolik projektů máme poměrně málo lidí, nicméně velmi dobře to kombinujeme tím, že v našich 12 projektech v Praze a dvou projektech v Bělehradě máme 21 investičních partnerů, s nimiž – pokud je třeba – si můžeme
některé role vyměnit. Mám na mysli, že pokud partner má v týmu (může to být i pasivní investor) kvalitního člověka, který může být přínosem pro určitý projekt, na němž společně participujeme, nemáme problém ho ,,zatáhnout“ do projektu, aby v něm byl přidanou hodnotou. Hodně kombinujeme z hlediska pracovní síly. Po krizi v roce jsme se naučili většinu služeb outsourcovat, takže máme vlastní malý, ale velmi efektivní tým – a zbytek převážně outsourcujeme. Takových nás je na pražském trhu šest nebo osm.

V čem vidíte přednosti tohoto modelu?

Ukazuje se, že malé flexibilní platformy, které hodně outsourcují a dost spolupracují s jinými investičními partnery, jsou na tom v jakékoli krizi – ať už finanční, nebo v té současné, která je spíše psychologická – lépe. Nemusíme se zbavovat lidí, nemusíme se bát, co se stane za půl roku nebo za rok, jaký to bude mít dopad na realitní byznys. Máme optimální počet zaměstnanců, resp. počet členů našeho týmu, takže i kdyby nastala nějaká opravdová krize vyvolaná v důsledku koronavirové hysterie, jsme na to připraveni.

Jak vnímáte realitní trh v ČR?

Z mého pohledu je na tom realitní trh velmi dobře, zejména proto, že tu je historicky nedostatek bytových jednotek. Spolu s našimi partnery máme velmi dobře zpracovanou analýzu. Současný deficit – mluvím o novostavbách – je v Praze zhruba 110 000 bytových jednotek. Když vezmete v potaz, že všichni developeři v Praze – je nás zhruba 500, malí, velcí, střední, což je na necelých 1,5 mil. obyvatel docela dost – dodají ročně v průměru 5 000 až 7 000 bytů, je evidentní, že i kdyby nastala revoluce v povolování, potkaly by se poptávka a nabídka až někdy v roce 2030 – jestli vůbec. Z obecného developerského pohledu to znamená, že kdokoli má větší počet projektů v přípravě, je v dobré situaci. Ti, kteří mají hodně peněz – a těch přibývá – nemají projekty a budou se k nim dostávat velmi komplikovaně.

Jaké to má současná situace dopady na realitní trh?

Říkám tomu postkoronavirus syndrom. Vnímáme minimálně dva jevy, které jsou patrné i laikovi. Nejvíce to zatím odnesl hotelový trh a Airbnb. Hotelový trh se hned tak nezvedne, Airbnb bude rychlejší a flexibilnější. V případě hotelů se může stát, že se některé z těch nejluxusnějších se vůbec neotevřou, ani za rok. Je to třeba zdůraznit, jelikož je to přímo navázané na turistiku, a ta se nezotaví tak rychle. Než se zase dostaneme k tomu, že tu bude 18,4 mil. návštěv (přespání), bude to trvat pár let. Je zřejmé, že hotelový trh bude mít velký problém.

Ti, kteří mají hodně peněz – a těch přibývá – nemají projekty a budou se k nim dostávat velmi komplikovaně.

Hotelů a ubytovacích zařízení je v Praze nezanedbatelné množství. Co se stane s budovami?

Draví investoři ze zahraničí se už vyptávají, jestli jsou hotely k mání, a jsou připraveni – za určitých podmínek a snemalou slevou – nakupovat. Peníze vždycky jsou, budou – a budou čekat na takové příležitosti. Pak je tu druhý jev: Soukromí investoři v ČR – mám na mysli české investory, kteří mají úplně jiný hlavní byznys – začali ještě více investovat do nemovitostí. Nechtějí nechávat ležet peníze na účtech, protože nevědí, jestli bude deflace, inflace nebo nastane jiný ekonomický jev, který bude samozřejmě celoevropský nebo celosvětový. Ti, kteří mají přebytek peněz, utíkají přímo do nemovitostí. Objevuje se úplně nový jev: Soukromí investoři v Praze oslovují developerské firmy s poptávkou na koupi 100, 200, 300 bytů v nových projektech, ještě před dokončením. Za těch 25 let, co působím v branži, taková poptávka nikdy nebyla. Ano, byla poptávka po koupi 20, 30 bytů, ale ne všechny byty dva nebo čtyři roky před dokončením projektu, jenom aby uvolnil peníze, resp. zaplatil depozit developerům. Předpokládám, že je to celoevropský jev, jelikož investoři se chovají víceméně stejně.

Aktuální otázkou jsou ceny bytů v Praze…

Jak už jsem řekl, máme tu historicky akumulovaný deficit bytů, který se kvůli pomalému povolování může v příštích letech ještě prohlubovat. Zároveň je stále méně pozemků, kvůli tomu, že nebyl schválen metropolitní plán. Je to takový mišmaš, na jehož konci je průměrná cena novostaveb 108 000 Kč/m2. Před pěti lety bychom takovou cenu asi považovali za vtip. Ta cena pravděpodobně nebude klesat, alespoň ještě 12 měsíců. Ale svět se mění tak rychle, že netušíme, co všechno se může stát…

… a jaká budoucnost se předpovídá kancelářskému trhu?

Co se týká kanceláří, očekává se tam hodně změn. Nicméně je to takové divné. Na jedné straně stále existuje zdravá poptávka po nových A-kancelářích, na druhé straně je obava. Otázkou je, zda je ta obava namístě. Avšak developeři, kteří se věnují především administrativním budovám, resp. jejich developmentu, se obávají, jak se budou chovat nájemci. Jedním s postkoronových jevů je, že lidé několik měsíců pracovali z domova a nechodili do práce, tudíž některé firmy se dostaly do úplně nové situace, ale pak si řekly OK, pojďme se přizpůsobit… Takže poměr mezi těmi, kdo budou pracovat z domova a těmi v A-kancelářích, se bude

měnit. Ukázalo se, že např. banky mají přebytek lidí, protože se stále více věnují různým IT řešením, kamenné obchody ztrácejí sex-appeal, do banky už není třeba chodit… Ano, jedna nebo dvě z pěti nejvýznamnějších bank budou rapidně snižovat počty metrů kanceláří. Domnívám se, že se to stalo už v IT a může se to stát ještě v jiném odvětví. Nicméně si myslím, že to neznamená, že trh áčkových kanceláří zahučí… Vzhledem k nedostatku pozemků, kvůli zdlouhavému procesu povolování nepřijde na trh dostatek nových kancelářských prostor. Takže za pět let to bude plus minus stejné jako v posledních pěti letech. Znovu zdůrazňuji, že proces povolování a volné pozemky neumožňují, abychom stavěli tak rychle, jak si přejeme a jak jsme to dělali posledních 20 let.

Už tady bylo, že se v Praze byty rekonstruovaly na kanceláře a pak zase naopak…

Praha se vyvíjí – a já myslím, že to vůbec není špatná věc. To mluvím o B-kancelářích. Ptali se mě konkurenti, investoři, banky, jaká si myslím, že by měla nebo mohla být cena bytových ploch v Praze 1, resp. Praze 2, části Karlína, Holešovic, Smíchova. Nicméně pozemky na novou výstavbu nejsou, s výjimkou Holešovic, Karlína a Smíchova a dvěma velkým projektům, na nichž se podílíme – Rohanský ostrov a Smíchovské nádraží. Ale developeři budou hledat cesty, jak se dostat k novým projektům. Jednou z cest je nehledat jen po zemky, které nejsou k mání, ale ohlížet se se i po kancelářích kategorie B a C, hotelech apod. Tudíž by se centrum města mohlo vylepšit, pár ošklivých staveb by zmizelo… Úrokové sazby jsou ve srovnání s dubnem nebo květnem velmi nízké. Banky jsou tlačeny, aby půjčovaly stále více. Domnívám se, že v následujících pěti letech se realitní trh pročistí a kanceláře kategorie B a C někdo koupí, zbourá a místo nich postaví nové bytové projekty, hotely, hostely apod.

Nedávno jste oslavil kulaté narozeniny. Podstatnou část života jste se věnoval podnikání v oblasti realit. Je na vás vidět, že vás to stále baví.

Kulaté narozeniny pro mne neznamenají nic víc než jakékoli jiné. Jen jsem si uvědomil, že 25 let působím na realitním trhu v Praze a celých těch 25 let jsem rostl současně pražským realitním trhem. I když jsem si tu cestu přímo nevybral, absolvoval jsem všechno, co by člověk, který chce mít zkušenosti a úspěch v oboru, měl zažít. Začínal jsem v poradenských realitních firmách, následně jsem se stal zaměstnancem velkého a významného developera, měl jsem obrovské privilegium participovat 11 let na revitalizaci Karlína a Libně společně s pány Sergem Borensteinem a Markem Ritchem, resp. s týmem z Karlín Group. Následně jsem se sám stal developerem, nicméně ještě mezitím jsem pomáhal Daramisu, aby se mohli zviditelnit, radil jsem panu Sekyrovi ohledně nějakých strategických řešení. Na základě toho jsem v roce 2013 založil investiční fond. Proč to říkám? Jelikož od malého poradce v německé „no name“ poradenské společnosti přes JLL, Karlin Group, Daramis a Sekyra Group nebo přes fond, který jsem měl s panem Topolánkem. No a proč bych to nezmínil, mám za sebou i dva zásadní zdravotní problémy. Za sebe jim říkám překážky, ne zdravotní problémy.

To je dlouhý seznam. Jaké zkušenosti jste si odnesl?

Na jednu stranu jsem se hodně naučil, měl jsem privilegium nejen být u revitalizace Karlína, ale i předtím za čtyři roky působení ve společnosti JLL. V té době jsem poznal tak 70 % z developerské investiční špičky, především ze zahraničí, jelikož přes JLL se etablovaly tady v ČR. Mnozí z těch investorů a developerů jsou dneska mí přímí konkurenti. Takže ano, konkurenci znám, ale jsem moc rád, že jsou to třeba lidé typu Radima Passera. Měl jsem privilegium v rámci mého působení v JLL, že jsem stál u zrodu BB Centra nebo Myslbeku a mnoha dalších významných objektů. Když to shrnu, vyvíjel jsem se paralelně s realitním trhem v  Praze, resp. v ČR. Vedle pana Borensteina jsem se naučil hodně o urbanismu, architektuře, designu atd.

To byl řekněme pohled do minulosti. Co současnost?

V současné době s Karlin Port Real Estate pracujeme na několika projektech, jak z hlediska výstavby, tak přípravy k ní. Máme projekty před dokončením, což je třeba Mánesova 78 v Praze 2 – naše vlaštovka ohledně činžovních domů. Jeho kolaudace bude ještě teď, na podzim. Měla by to být ukázka toho, jak by se měl v Praze rekonstruovat činžovní dům. Musím se pochlubit, že památkový úřad nás pochválil, že děláme pečlivou a zároveň natolik komplexní rekonstrukci, jakou podstoupil málokterý objekt na Vinohradech.

Proslýchá se, že jste na projekt Mánesova vybírali materiály nikoli podle ceny…

Myslím, že jsme udělali ještě víc. Někdo řekne, že je to pravděpodobně naše chyba, že jsme to možná přehnali. Musím říci, že jsme vybírali materiál, jako bychom v tom novém měli sami bydlet. Není to typický developerský případ, zejména ohledně novostaveb, ale tady jsme se opravdu vyřádili. Chtěli jsme – vedle toho, že vyděláme – udělat z toho vizitku, resp. naši vlajkovou loď, na niž se do budoucna budeme moci odvolávat. Asi podobně jako se já odvolávám na to, co jsme s panem Borensteinem, resp. s týmem Karlin Group realizovali v Karlíně.

Co chystáte vedle projektu Mánesova s 31 byty a dvěma nebytovými prostory?

Máme projekt s několika partnery v Karlíně – Kay RiverLofts s 55 bytovými jednotkami. Je komerčně velmi úspěšný, nachází se na výjimečném místě přímo u Vltavy, mezi Rohanským nábřežím a Vltavou. Cílem je dokončit výstavbu v dubnu 2021. Je to výjimečná nemovitost z hlediska architektury i rozsahu – je to jenom  55 bytů. Oč je to komornější, o to to bude luxusnější. V třetím projektu participujeme v projektu Smíchovské nádraží, tj. Smíchov City, na první etapě, kterou jsme spustili jak z hlediska marketingu, tak výstavby. Bude tu 460 bytů, které jsme se rozhodli postavit v jedné etapě. Naším cílem je, aby se tato část Prahy 5 začala pomalu, ale jistě vylepšovat, měnit, konsolidovat a regenerovat, stejně jako to bylo v Karlíně.

– Arnošt Wagner, Development News

How is Karlin Port Real Estate doing in these difficult times?

As shareholders, we are now involved in a total of 12 projects in Prague. We hold different roles there – we either act as an active shareholder as well as a developer or as a passive shareholder and not a developer. Now we find ourselves in a situation where we hold an active, let’s say management role, in 10 projects, which needs to be pointed out. This is, of course, due to the fact that Karlin  Port Real Estate is an investment and development bou–

tique company. We only have a relatively small number of people for this many projects but we combine it well with investment partners whereby we have 21 of these for our 12 projects in Prague and two projects in Belgrade – and if necessary, we can swap certain roles. What I mean is that if our partner has a top quality employee (it can even be a passive investor), who can be beneficial for a particular project that we participate in, within their team, we have no problem bringing him/her into the project to give it added value. These combinations take place a lot with regards to labour force. After the crisis in 2008, we learnt how to outsource most of the services, so we have our own small yet very effective team – and the remining part is mostly outsourced. There are six or eight such as us

within Prague’s market.

Where do you see the assets of this model?

It emerges that the small flexible platforms which outsource a lot and co-operate a lot with the other investment partners, are doing better in any type of crisis – whether it is financial or the current one, which is rather of a psychological nature. We don’t need to lay off people, don’t need to worry what is to happen in six months or half a year, what impact it is to have on the real estate business. We have an optimal number of employees or more precisely a number of our team members so, even if some crisis elicited as a result of the coronavirus hysteria occurring, we are prepared for it.

How do you see real estate in the Czech Republic?

From my point of view, the real estate market is doing very well, this mainly being due to the fact that, from an historical point of view, there is a lack of residential units. Together with our partners, we have a well compiled analysis. The current deficit – I am talking about newly constructed buildings – is approximately 110,000 residential units in Prague. When you take into consideration the fact that all developers in Prague – approximately 500 of us – small, large and medium size – which is quite a lot for the almost 1.5 million residents – supplying on average 5,000 to 7,000 apartments a year, it is evident that even if there is a revolution in the approval processes, then supply and demand won’t be met until sometime in 2030, if at all. From a general developer’s point of view it means that those having a larger number of projects in preparations are in a good situation. Those with enough money – and the number is increasing – don’t have projects and they will find complicated to get them.

What impact does the current situation have on real estate market?

I call it a post-coronavirus syndrome. We see at least two phenomena that are even evident to a laic. Most affected has so far been the hotel market and Airbnb. The hotel market will not pick up that quickly and Airbnb will be faster and more flexible. What can happen with hotels is that some of the most luxurious ones

won’t reopen, not even in a year’s time. This needs to be pointed out as it connects directly to tourism, which is not going to recover that quickly. It will take a few years before we get to a situation when we have 18.4 million visitors. It is clear that the hotel market will have a lot of problems.

The number of hotels and accommodation establishments is considerable. What will happen with the buildings?

Aggressive investors from abroad are already inquiring as to whether hotels are available and they are prepared to start purchasing – upon certain conditions and with a considerably discount. Money is always here and always will be – and they will await such opportunities. Then there is the second phenomenon: Private investors in the Czech Republic – I mean those Czech investors whose main field of business is completely different – have started investing in real estate even more. They don’t want to leave their money lying round in their accounts for they don’t know whether to expect deflation, inflation or perhaps some other economic phenomenon, which will be of a Europe-wide or global nature. Those with a surplus of money go straight for real estate. A completely new phenomenon is emerging: Private investors in Prague approach development companies with a purchase demand for 100, 200, 300 apartments in new projects prior to their completion.

No such demand has been here in the 25 years I have been in this business. Yes, there was a demand for 20 or 30 apartments but not all of them some two or four years prior to project completion, just to release money, or possibly pay deposits to developers. I assume that it is a Europe-wide phenomenon as investors more or less behave the same.

Apartment prices in Prague are the current issue…

As I have already said, we can see a historically accumulated apartment deficit, which can become even deeper in years to come due to the slow approval process. The number of plots is also smaller as the metropolitan plan hasn’t been approved. It is a sort of a hotchpotch where at the end of it is an average price of newly built constructions, 108,000 CZK/sq m. Five years ago we would have probably considered such cost a joke. The price probably won’t go down, at least not for the next 12 months. But the world is changing quickly and we have no idea what can actually happen…

… and what future is predicted for the administrative market?

As for offices, we expect a lot of changes. But it is strange. On the one hand, there is still a healthy demand for the  new A-class offices and on the other hand, there are concerns. The question is whether the concerns are well-founded. But the developers who mainly attend to administrative buildings, or their development, are concerned with their tenants’ behaviour. One of the post-coronavirus phenomenon is that people were working from home for several months, didn’t go to work and some companies have thus found themselves in an entirely new situation. However, they said OK, let’s adjust to it. That means that the ratio between those who are to work from home and those in A-class offices is to change. What has emerged is that banks, for instance, have an excess of staff as they pay more and more attention to various IT solutions, brick-and-mortar shops are losing sex appeal, banks don’t need to be visited anymore… Yes, one or two out of the five most significant banks will reduce the square metres of their offices rapidly. I believe that has already occurred in IT and can also happen in other segments. Nevertheless, I don’t think it mean that the market with A-class offices is set to tumble. With regards to the lack of land and the lengthy approval process, no sufficient

number of new administrative premises is to get into the market. That means that in five years’ time, the situation will be plus minus the same as it was in the past five years. I must point out once more that the approval process and vacant plots do not allow us to build as fast as we would like and as we did in the past 20 years.

The situation when apartments were turned into offices and vice versa has already been experienced in Prague…

Prague is developing – and I think that it is not a bad thing. I am talking about B-class offices. Competitors, investors and banks have asked me what I think the price of residential areas in Prague 1, or possibly Prague 2 and parts of Karlín, Holešovice and Smíchov, should be. Nevertheless, there is no land for new development, apart from Holešovice, Karlín and Smíchov and two large projects that we participate in – Rohanský ostrov and Smíchov Station. But developers will continue seeking ways to get to new projects. One of these ways is not to look for land that is available but to also seek B and C-class offices, hotels and

others. That means that the city centre might improve and a few unsightly buildings would disappear… Interest rates are very low in comparison with April or May. Banks are forced to lend more and more. I think that the real estate market will be cleansed within the next five years and that someone will purchase the B and C-class offices, demolish them and build new residential projects, hotels, hostels and others instead.

You have recently celebrated your big 50 th birthday. You attended an essential part of your life to real estate. One can see that you still enjoy it.

The big 50th birthday doesn’t mean any more than any of the others to me. It only made me realize that I have operated 25 years in the real estate market in Prague and that all those 25 years I grew alongside Prague’s real estate market. Even though it was not the path I chose, I have been through everything that one who wants to gain experience and success in a particular field should experience. I started in real estate consultancy companies and then became an employee of a large and significant developer. It was a significant privilege to participate for 11 years in the revitalization of Karlín and Libeň together with Serge Borenstein and Mark Ritch, or let’s say with the team from Karlín Group. Subsequently, I myself, became a developer but in between was still helping in Daramis so that they could gain publicity and I advised Mr. Sekyra with regards to certain strategic solutions. Based on that, I founded an investment fund in 2013. Why am I saying

this? Because I came from the post as a small consultant in a German ‘no name’ consultancy company through JLL, Karlin Group, Daramis and Sekyra Group or via a fund I had with Mr. Topolánek. Well, why wouldn’t I mention it when I have also been through two fundamental medical issues. Myself, I call them obstacles and not medical issues.

It’s a long list. What experience have you gained?

On the one hand, I learnt a lot, had the privilege to be present at the revitalisation of Karlín and before to spend four years in JLL. It was the time when I met some 70% from development investment top representatives, especially from abroad, as they were set up here, in the Czech Republic, through JLL. Many of these  investors and developers are my direct competitors now. So, yes, I do know the competition but I am really glad that there are people like Radim Passer. Within my position in JLL, I had the privilege to be at the origin of the BB Centre and Myslbek and many other significant buildings. All summed up, I was developing alongside the real estate market in Prague, and in the Czech Republic. Alongside Mr. Borenstein I learnt a lot about urban planning, architecture, design and others.

Let’s say that was looking back. What about the present?

With Karlin Port Real Estate, we are currently working on several projects from construction as well as a preparation point of view. We have projects that are prior to completion, for instance 78 Mánesova in Prague 2 – our swallow with regards to a block of flats. The final building approval is still to be carried out this autumn. It was proposed to show how a block of flats should be reconstructed in Prague. I must boast that the heritage department complimented us on doing a conscientious and comprehensive reconstruction that hardly any other buildings in Vinohrady underwent.

It is rumoured that the material chosen for the Mánesova project was not based on price…

I think we did more than that. Someone might say it is probably our mistake, that we might have overdone it. I must say that we were selecting material as if we wanted to live in the new building ourselves. It is not a typical development case, especially with regards to newly constructed buildings, but we really let off steam here. Apart from earnings, we wanted to turn it into our let’s say flagship, that we can always refer to in future. Probably as I refer to that which we realized in Karlín with Mr. Borenstein, or with the Karlin Group team.

What are you preparing apart from the Mánesova project with 31 apartments and two commercial premises?

We have a project with several partners in Karlín – Kay River Lofts with 55 residential units. It is very successful from a commercial point of view, being situated in an exceptional area directly by the Vltava River, between Rohanské nábřeží and Vltava. The aim is to complete the construction in April 2021. It is an exceptional property from architectural as well as size point of view – there are only 55 apartments. The more intimate the more luxurious it is to be. In the third project we participated in the project of Smíchov Station, that is Smíchov City, where we launched the first stage from marketing as well as a development point of view. There will be 460 apartments that we decided to build in a one and only stage. Our aim is for this part of Prague 5 to be commenced slowly but to be improved, changed, consolidated and regenerated, as it was in Karlín.

– Arnošt Wagner, Development News