Před pár týdny proběhla kolaudace projektu Mánesova 78 na Královských Vinohradech, o jak významný projekt v rámci vašeho portfolia se jedná?

Kolaudace proběhla v prosinci loňského roku. Rád bych zdůraznil, že v případě Mánesovy 78 se jedná o skutečně výjimečnou a unikátní rekonstrukci činžovního domu, jenž se nachází v jedné z nejlepších lokalit v Praze, na Vinohradech, jen pár kroků od náměstí Jiřího z Poděbrad. V současné době probíhá přímo předávání jednotlivých bytů. Těší mě, že první reakce nových majitelů jsou velmi pozitivní. Často od nich slýcháme, že jsme předčili jejich očekávání, a jsou moc mile překvapeni, jak příjemně se jim v Mánesově žije.

Myslím si, že kvalita, se kterou se staví nejen REZIDENČNÍ PROJEKTY tady v Praze, je často mnohem vyšší než v jiných evropských metropolích.

Kolik bytových jednotek máte v současné době prodáno či rezervováno?

Projekt zahrnuje celkem 32 bytových jednotek, z nichž jich k dnešnímu dni máme prodáno 24. Jsme velmi mile překvapeni, že se nám podařilo dosáhnout průměrných cen, dokonce bych řekl o 30 % vyšších, než o jakých jsme uvažovali v době, kdy jsme dům kupovali. Pokud bych měl být konkrétní, tak v případě prodejních cen se prozatím bavíme o průměrné ceně kolem 175 000 Kč za metr čtvereční bez DPH.

Je něco, co byste dnes v rámci projektu udělali jinak, kdybyste tu možnost měli?

Mánesova 78 nám ale přinesla také jedno poučení do budoucna, o které bych se rád podělil. Od rezidentů jsme zaznamenali velkou poptávku po vlastním parkovacím stání, které je v lokalitě, v níž je projekt situován, za běžného denního provozu velmi náročné. Jsme si plně vědomi toho, že kdybychom tento požadavek budoucím majitelům byli schopni zprostředkovat, dosáhli bychom prodejní ceny za jednotku minimálně ještě o 15 % vyšší. V případě rekonstrukce činžovních domů budete ale vždy limitováni daným pozemkem pod domem, který je ve většině případů příliš malý na to, abyste tam mohli vytvořit řádné, ideálně dvoupatrové podzemní parkování. Jako nejlepší kompromisní řešení se tedy jeví zakladačový systém, který ale já osobně nepodporuji. Myslím si, že to není standard, který bychom jakožto kvalitní developer chtěli našim klientům nabízet.

Považujete právě přestavbu historických domů za zajímavý segment v oblasti developmentu?

Rozhodně, Mánesova 78 je toho důkazem. Jedná se o nově zrekonstruovaný secesní dům propojující historii s moderním designem. Bylo pro nás velmi důležité zachovat v domě původní prvky, ale zároveň jej přizpůsobit aktuálním trendům. V celém projektu jsou použity materiály, které jsou velmi atypické pro pražský development zaměřující se na rekonstrukci činžovních domů.

Pod Karlin Port Real Estate patří také společnost The Prague Collection, na jaké projekty konkrétně se chcete s touto platformou zaměřovat?

Přes platformu The Prague Collection se chceme i nadále věnovat výjimečným, především pak rohovým pražským činžovním domům. Ty mají svůj nezaměnitelný a velmi specifický charakter, který jim propůjčuje určité nenahraditelné kouzlo, a to jak z hlediska exteriérů, tak i interiéru, se kterým je třeba pracovat velmi sofistikovaně. Vždy se snažíme co nejvíce přizpůsobit se původní architektuře, ale zároveň pozvednout úroveň bydlení pro konečného uživatele na nadstandard.

Jste jednou provždy spojený s moderní tváří Karlína. Jaké momentální aktivity máte v této lokalitě?

Aktuálně participují společně s konsorciem několika partnerů na projektu Kay River Lofts. Právě tímto projektem uzavíráme dlouhodobý příběh, v Praze známý jako River Gardens, který byl započat před více než patnácti lety. Kay River Loft je pomyslnou poslední kapitolou tohoto příběhu, kterého jsou součástí jak moji bývalí kolegové z Karlin Group, tak i mí obchodní partneři ze společnosti Ungelt Partners a Horizon Holding.

Komu jsou bytu z projektu KAY River Lofts určeny?

Jedná se o stylové bydlení v bezprostřední blízkosti samotného centra Prahy, poskytující rezidentům nádherné výhledy na řeku Vltavu a pražské panoráma. Projekt nabízí luxusních 55 bytů a penthousů s mimořádnými standardy. Předpokládáme, že dokončení, respektive kolaudace by mohla proběhnout v červnu letošního roku. Rád bych zdůraznil, že se prodejně opět jedná o velmi úspěšný projekt, k dnešnímu dni máme podepsáno 100 % budoucích kupních smluv.

Považujete práci, již jste odvedl nejen v Karlíně, za svůj odkaz Praze?

Do určité míry rozhodně. Je třeba si uvědomit, že dnes je Praha 8 neboli Karlín jednou z nejžádanějších pražských lokalit, a to především díky své centrální poloze a kosmopolitní atmosféře, která se zde za poslední roky vytvořila. Pokud bych měl být konkrétní a uvést to na příkladu Kay River Loft, pak musím zmínit to, že tento projekt velmi dobře zapadá do rozsáhlého developerské výstavby River Gardens, jež se nachází ve významné části rozvíjejícího se území Rohanského ostrova, ale i do realizace River Diamond, která, jak už vypovídá sám název, je rezidenčním diamantem Karlína. A to nejen díky své lokalitě, ale také architektuře a nadstandardnímu vybavení včetně služeb.

Je možné ještě něco podobného jako v Karlíně zopakovat v jiných částech Prahy?

Myslím, že nikoho nepřekvapí, když jako první zmíním Holešovice. Dále se můžeme bavit o okolí žižkovského nádraží, kterému se dnes už populárně říká Žižkov City, lokalitách nacházejících se v Letňanech nebo ve Zličíně, kde sami momentálně připravujeme projekt Zličín Gate, ve kterém máme v plánu realizovat zhruba 220 bytových jednotek. Součástí projektu bude také hotel s více než 50 pokoji. Všechny výše zmíněné lokality považuji za místa, která mají ambici být během následujících deseti až patnácti let exponovaná možná stejně, jako je dnes Karlín.

Kromě výše zmíněných pražských částí, které skrývají určitý developerský potenciál, není žádným tajemstvím, že jste do jisté míry zainteresovaný i na území Smíchova.

Máte pravdu, Smíchov je také velmi zajímavou a atraktivní lokalitou. Já sám jsem jako akcionář zapojen do projektu Smíchovské nádraží neboli Smíchov City, jehož výstavba 1. etapy začala už na podzim loňského roku. Mohu potvrdit, že 1. etapa se velmi úspěšně prodává, a já jsem moc rád, že mám možnost podílet se i na revitalizaci jiné části Prahy, než je Karlín nebo Libeň.

Kdybyste měl porovnat, čím se podle vás nejvíce liší pražský development od jiných evropských metropolí?

Myslím si, že kvalita, se kterou se staví nejen rezidenční projekty tady v Praze, je často mnohem vyšší než v jiných evropských metropolích. Mimo jiné je také třeba zdůraznit, že postupem času se zvyšuje i určitá odvážnost architektonického zpracování novostaveb. Mám pocit, že by současná architektura měla vždy být i trochu provokativní, a ne pouze navazovat na to, co bylo již před lety vybudováno městem, anebo se přizpůsobovat přáním občanů. Domnívám se, že v případě architektonického zpracování staveb je naší největší překážkou, na rozdíl od jiných evropských metropolí, až přílišná konzervativnost.

Přinesla současná doba společnosti Karlin Port Real Estate nějakou novou příležitost?

V září minulého roku jsme spustili realitní fond pod záštitou Karlin Port Real Estate. Tomu fondu říkáme Opportunity Real Estate Fund. Je vlastněný panem Mikim Goldshteinem a mnou a naším novým kolegou Daliborem Kolářem, který je zároveň i manažerem fondu. Jedná se o fond pro kvalifikované investory, jehož cílem je kvalifikovaným a zcela novým partnerům nabídnout velmi zajímavý výnos a také možnost diverzifikovat jejich stávající portfolia. Námi vytvořené podfondy budou zahrnovat nemovitosti od áčkových kancelářských budov, které už stojí a jsou pronajaté, přes shopping parky mimo Prahu po rezidenční projekty.

V září minulého roku jsme spustili realitní fond OPPORTUNITY REAL ESTATE FUND, určený pro kvalifikované investory, jehož cílem je kvalifikovaným a zcela novým partnerům nabídnout velmi zajímavý výnos.

Jak vidíte další vývoj v pražských realitách?

I přes to, že byl minulý rok rokem tak zvané koronakrize, která trvá vlastně neustále, tak dnes už s jistotou můžeme říct, že nejvíce zasaženým segmentem byl hotelový trh, byznys obchodních center a z velké části komerční development týkající se především kancelářských budov. Na druhou stranu velkému zájmu se těší rezidenční nemovitosti. Když se podíváme na celkový objem hypoték, které byly podepsané v minulém roce, tak přestože jsme byli zasaženi pandemií, byl podepsán historicky největší objem hypoték.

Co tento fakt podle vás způsobilo?

Zapříčinily to nižší úrokové sazby a samozřejmě neustále rostoucí poptávka po bytech. S několika mými partnery jsme velmi kvalifikovaně spočítali, že v Praze v současné době chybí 115 000 bytů. Berte prosím v potaz, že všichni developeři v Praze, mluvím novostavbách, dokončí každý rok něco mezi 5000 až 7000 byty. To znamená, že je to konstantní deficit, který si myslím, že i kvůli metropolitnímu plánu, který nebyl schválený v roce 2014 a o kterém nevíme, kdy vůbec by schválený mohl být, bude tento deficit trvat minimálně do roku 2030.

Myslíte si, že zmíněný nedostatek bytů bude mít za důsledek další nárůst cen?

Pro laickou veřejnost lze říct, že to byl historicky nejlepší rok z hlediska hypoték. Je ale také důležité zmínit, že dnes je průměrná prodejní cena novostaveb v Praze 110 000 Kč za metr čtvereční. Velmi zajímavým jevem, který já sám považuji za konsekvenci nedostatku bytů, je, že starší byty jsou dnes mnohem dražší, než byly před rokem, dvěma nebo třemi lety. Dnešní průměrná cena starších bytů v Praze je zhruba 104 000 Kč za metr čtvereční. Sama můžete tedy vidět, že rozdíl mezi novostavbou a tak zvanými secondhandovými byty, které byly postavené před více než deseti lety, je pouhých 6000 Kč za metr čtvereční. Znovu zdůrazňuji, že se jedná o důsledek toho, že neproběhla včasná změna metropolitního plánu, která naneštěstí ještě nějakou dobu neproběhne. Kvůli této stále nenastalé změně se neuvolnily nové projekty, tím pádem mají developeři omezený počet projektů, do kterých mohou investovat.

Při našem posledním rozhovoru jste zmínil, že byste svůj pražský úspěch rád zopakoval v rodném Bělehradě.

V Bělehradě momentálně připravujeme projekt, který by z hlediska developmentu měl být spuštěn v průběhu následujícího roku. Jedná se o retailový park na 25 hektarech, jenž se nachází mezi bělehradským letištěm a centrem města. Na tento okamžik jsem si musel pár let počkat, ale cítím, že právě teď je ten správný čas pro spuštění tohoto projektu a posunutí se do Bělehradu.

Díky svým zahraničním aktivitám máte přehled i mimo Česko. Můžete tedy porovnat současný přístup tuzemských a zahraničních developerů?

Co se týče pražského trhu nemovitostí, je zde velký problém s velmi zdlouhavým procesem povolování. Není tedy divu, že spousta pražských neboli českých developerů, ale i těch zahraničních, kteří působili v Praze řadu let, se začíná pomalu přesouvat do jiných zemí, respektive do jiných měst, jako já například do Bělehradu. Za sebe mohu pouze potvrdit, že vím o více než třiceti českých investičních a developerských firmách, které do Bělehradu respektive do Srbska již expandovaly, a to jak z důvodu otevřených možností, které toto město nabízí, ale také kvůli mnohem rychlejšímu povolovacímu procesu. Těší mě, že mé rodné město bude vzkvétat i pod rukama českých developerů.

– Nikol Pavlíčková, Estate Magazín