Jeho úspěšné angažmá v Karlín Group, kde pracoval společně se Sergem Borensteinem a investorem Marcem Richem v zádech (zakladatel světoznámého materiálového giganta Glencore) , doslova změnilo centrum Prahy. Právě tato skupina stála za faktickou přeměnou celé městské čtvrti Karlín. I proto si Miškovič dal do názvu své společnosti název této čtvrti, protože se právem považuje za jednoho z „rodičů“ současného Karlína. Ale Karlínem tato skupina rozhodně nekončí.

Miškovič je zvyklý uzavírat joint venture partnerství s řadou předních realitních  developerských a investorských skupin. Obtížně se hledají významní realitní hráči, se kterými by neměl firmu, nebo jim aspoň nějakou firmu neprodal či pro ně nepracoval jako konzultant při realizaci nějakého realitního projektu. Miškovič před jeho angažmá v Karlin Group, ve které působil celkem 12 let, byl zástupcem předních světových poradenských firem jako Muller International a Jones Lang LaSalle. Po roce příprav a procesu založení a licencování v roce 2022 vznikl právě Opportunity Real Estate Fund, který by měl sloužit ke sdružování ekvitního kapitálu u aktivit developerské společnosti Karlín Port Real Estate (dále jen Karlin Port) a jejich investorů. V týmu je Miškovičův dlouholetý parťák přes čísla Menachem Goldstein, bývalý CFO a CEO společnosti Neo City a CFO Daramis Group. Šéfem fondové entity je pak Dalibor Kolář, který působil na manažerských pozicích více než 7 let v Londýně, kde pracoval pro multimiliardáře Rogera Carlssona a později  v AXA Investment Managers a další 4 roky strávil v APS Holding, kde měl na starosti rozvoj fund managementu, nové investiční produkty,  péči o investory a fund raising. V dozorčí radě fondu pak sedí známá postava českého ekonomického prostředí Jiří Schwarz, který šéfoval z pozice děkana Národohospodářské fakultě na VŠE. Je ředitelem ekonomického institutu CETA, byl bývalým členem nezávislé ekonomické rady vlády ČR (NERV) a také spolumajitelem a rektorem Anglo-Americké univerzity v Praze.

Šéfredaktor Finsider.cz Ondřej Záruba si povídal s představiteli fondu – zakladatelem fondu Miloradem Miškovičem (MM) a výkonným ředitelem fondu Daliborem Kolářem (DK).

Pánové, váš fond byl založen v roce 2022. Při aktivitách, které Karlín Port má, a při vaší dlouhé historii v realitním developmentu bychom čekali, že si fond tohoto typu založíte mnohem dříve. Tedy proč až v roce 2022?

MM: Já jsem byl u vzniku jedné z prvních realitních platforem ještě v roce 2012 společně s dalšími obchodními partnery. Prošel jsem dvěma zásadním onkologickými onemocněními mezi lety 2013 – 2015, kterým jsem čelil a které jsem úspěšně překonal.  Zároveň jsem ale byl tváří platformy a ta se zastavila na místě. A nikdy se kvůli těmto důvodům její aktivity nerozjely.

Co se týče Karlin Portu, spolumajitelé a management se rozhodli založit Opportunity Real Estate Fund záměrně teprve na přelomu let 2021 a 2022. 

Karlin Port založil OREF především, aby mohl realizovat více akvizic každý rok a nespoléhal jen na “stávající klub” našich partnerských investorů.

Karlín Port působí hlavně v Praze, ale aktivity má i na západním Balkáně (země bývalé Jugoslávie). Bude to platit i o vašem fondu OREF, nebo se dá očekávat, že se bude soustředit čistě na pražské projekty?

MM: OREF se plánuje soustředit prozatím jen na projekty v Praze a České republice. Avšak Karlin Port před rokem založil společně s předním srbským developerem a investorem společností PSP Farman tzv. Western Balkan Investment Platform, přes kterou  budeme investovat nejen do realitních, ale i energetických, ekologických projektů, rezortů, revitalizace přístavů na Jadranu a koupě tzv. second generation companies a consumer market řetězců. 

Takže zatím Praha. Jakou formou nabýváte a chcete i nadále nabývat projekty do portfolia? Budete je nakupovat od Karlín Port nebo napřímo do fondu od cizích subjektů?

DK: Vždycky naším cílem bude akvizice projektů do fondu od cizích subjektů. Není naším cílem “převádět” nemovitosti ze současného portfolia Karlin Port do OREF, což je častý jev u mnoha českých realitních fondů.

Role Karlín Port tkví především v manažerské pozici při řízení projektů. Co poskytuje Karlín Port fondu za služby ?

MM: Tady bychom rádi nejdříve upřesnili nebo odpověděli na nepoloženou otázku, že role Karlin Port je komplexní. Počínaje vyhledáváním a evaluací,  akvizicí a financováním těchto příležitostí. Skoro vždy spolu s angažmá špičkových zahraničních nebo tuzemských architektů a designérů.  Dále vyřizování povolování, výstavba jako taková a následný marketing a prodej. Tedy veškerá developerská činnost. 

Jaká jsou investiční kritéria z pohledu fondu na vstup do projektu? Z pohledu IRR na fondem investovaný kapitál nebo realizační marži?

MM: Karlin Port Real Estate dlouhodobě vyhledává developerské projekty, které na úrovni projektu dokáží generovat zhodnocení na vloženou ekvitu v rozmezí 15-25% ročně v závislosti na projektu, výši externího financování atd. Na úrovni fondu je dlouhodobý předpokládaný výnos pro investory na úrovni 10-12% čistého zhodnocení ročně.

Jak pracujete s finanční pákou? Máte stanovený nějaký limit, nad který u projektů nechcete jít?

DK: Jako každý profesionální a zkušený realitní developer ,a to nejen v České republice, Karlin Port vyvíjí maximální úsilí, aby optimalizoval výši leverage pro každý projekt. Tedy aby poměr mezi ekvitou (vlastním kapitálem) a externím financování byl mezi 65-80% ve prospěch externího financování s cílem maximalizovat IRR pro investory. 

Využívá fond OREF i mezaninový kapitál mimo ekvitní prostředky investorů v OREF a bankovní financování?

MM: Prozatím OREF neměl potřebu využívat mezaninový kapitál mimo ekvitní prostředky investorů a také tzv. skin (vlastní ekvita) Karlin Port v projektech. Avšak v některých případech a v lepších časech ,co se týče úrokových sazeb, si dovedeme představit, že v některých  případech, kde bude potřeba velmi rychle reagovat, může mezaninový kapitál najít uplatnění.

Jaká jsou kritéria pro akvizice projektů do fondu OREF z pohledu připravenosti projektů k výstavbě. Trváte na tom, že projekt musí disponovat minimálně územním rozhodnutím nebo jdete i do většího rizika v tomto směru?

MM: Jelikož jsme jako většina fondů tzv. IRR driven, naším cílem bude optimálně nakupovat projekty včetně územního rozhodnutí, ne nutně včetně stavebního povolení. Tím pádem získáme flexibilitu si projekt ušít na míru a optimalizovat ho z pohledu plochy, využití, architektury atd. Avšak ve výjimečných a zajímavých případech OREF bude kupovat i pozemky bez územního rozhodnutí. V tomto případě půjde skoro vždy o větší území, kde vidíme obrovský potenciál.

Dá se očekávat, že v následujících 12 měsících OREF spustí nový podfond, který se bude zaměřovat na nákup CORE+ a CORE výnosových nemovitostí po celé ČR.

Z toho plyne i očekávaná průměrná délka investice OREF v jednotlivých projektech. Dá se tedy říct, že se bavíme o typické expozici 3-5 let na projekt? A dokážete si představit, že byste v rámci OREF investovali i v minoritní pozici do projektů jiných developerů?

MM: Dá se říct, že ano. Cílem OREF je, aby typická expozice byla na developerských projektech 3-5 let, vždycky bude záležet na typu povolení se kterým byl projekt koupen.

DK: Naším cílem není abychom v rámci OREF investovali do i jen minoritní pozici do projektů jiných developerů, ale jak se říká, nikdy neříkej nikdy.

Jaký je obecně váš postoj k joint venture z pohledu fondu OREF? Víme, že v rámci Karlín Port je toto vaše esenciální DNA.

MM: Domníváme se, že i v rámci OREF budeme mít příležitost využít zkušeností z jednotlivých JV projektů v rámci Karlin Port, což znamená, že se dá očekávat, že v případě některých, především rezidenčních projektů, budeme mít JV partnera. A to ze dvou důvodů. Jedním důvodem je, že JV partner může mít zajímavý pozemek, respektive projekt, který vloží do SPV. A druhý důvod je, že jednotlivý významný investor bude mít zájem do určitého projektu vstoupit přímo.

Projekt Keystone v Karlíně

Jaké jsou aktuálně držené projekty v portfoliu OREF?

DK: Prvním projektem, který jsme koupili do fondu je projekt Michle 1 v rámci, kterého plánujeme realizovat cca 55 bytů v časovém období 3-5 let.

A jaké další akvizice chystáte v roce 2023?

DK: V roce 2023 máme v plánu koupit další 3-4 rezidenční projekty v Praze. Jeden přibude ve fondu velice brzo.

Trochu z jiného soudku. Jaký developerský projekt vás v poslední době nejvíce zaujal v Praze mimo projekty, které jste realizovali historicky vy a vaše skupina?

MM: Můžeme konstatovat a jsme rádi že, čím dál více developerských skupin realizuje kvalitní projekty jak z hlediska designu, architektury a také standardu a kvality. Zaujaly nás první etapa projektu Masaryčka, budova Zaha Hadid společnosti Penta. Nebo projekt Barrandez-vous a projekt Sakura společnosti Top Estates Group a také projekt Hagibor společnosti Crestyl.

A na co jste nejvíce hrdí ze svého portfolia?

MM: Nejvíce hrdý jsem na několik projektů, na kterých jsem participoval v Praze. A to především na Corso Karlin, Corso IIa, River Diamond, River Gardens, Doky a komornější projekty typu Kolárova 14, Mánesova 78 a projekt Kay River Lofts.

Spolupracujete s domácími i zahraničními architekty. Zároveň cestujete po světě a vidíte řadu stavebních trendů z první ruky. Jak rozvinutý trh z pohledu stavební kvality podle vás Praha je?

MM: Ano, dlouhodobě spolupracujeme i se zahraničními  architekty. Společně s mým předchozím partnerem Sergem Borensteinem jsme v tom pionýry, protože jsme oslovili a  přivedli do Prahy světové architektonické elity. A s nimi máme za sebou nespočet úspěšných realizací, především v Karlíně a Libni. Časem jsme do našich projektů zapojili také českou architektonickou špičku.

Co se týče stavební kvality, musím zdůraznit,  že je stavební kvalita v Praze často nad kvalitou některých západoevropských metropolí. Zní to neuvěřitelně, viďte? Podívejte se sami na to, jak se staví v západní Evropě, která dlouho pro nás ve střední a jihovýchodní Evropě byla příkladem toho, jak se má stavět.

Výhledy Košík

V centru a širším centru Prahy sice vznikají originální a kvalitní stavby, ale nemáte pocit, že architektura na okrajích Prahy je pořád dost zanedbaná?

MM: Ano s tím souhlasím, máte pravdu. V centru a širším centru Prahy vznikají architektonicky originální kvalitní stavby. Ale jsem rád, že pomalu a jistě i architektura na okrajích Prahy začíná být zajímavější, barevnější a často zvelebuje a osvěžuje v minulosti především zanedbané sídliště.

A má vůbec smysl stavět něco kvalitního uprostřed a okolo těch děsivých panelákových sídlišť?

MM: Určitě má smysl něco tvořit z architektonického a designového hlediska uprostřed sídlišť a v jejich okolí.. Dle mého názoru, přijde další vlna developerských projektů v těchto zónách, a to nemám na mysli jen novou výstavbu ale i revitalizaci stávajících objektů. Takové nové projekty osvěží a zvelebí prostředí a přinese to nového ducha do panelových sídlišť. A pro současné obyvatele to nejdůležitější. Každý nový projekt po dokončení svou kvalitou a dopadem na mikro lokalitu automaticky navýší kvalitu života a bezpečnost v sídlištích a zároveň zvýší hodnotu bytového fondu v těchto lokalitách.

A když už jsme u toho. Budou z panelákových sídlišť za 20 let ghetta? Zatím to vypadá, že se tam budou stěhovat čím dál chudší lidé, což s sebou nese řadu sociálních fenoménů.

DK: Domnívám se, že to tak není, mix lidí, kteří žijí v panelových sídlištích je různorodý. A často v takových místech bydlí i špička českého umění, architektury, stavebnictví a vzdělání lidé z jiných oblastí, ale to neznamená že se to v budoucnosti nemůže změnit.

V tomto směru máme asi radikálnější názory. Řešením by samozřejmě bylo paneláky zbourat a na jejich místě postavit nové budovy. Ale to je business case, který v tuto chvíli zatím nemá vůbec žádnou ekonomiku na straně investora při dnešních cenách bytů v panelácích.

MM: Kvůli tomu, že pražské panelové domy mají určitou předpokládanou životnost, je reálné očekávat, že v blízké budoucnosti se město ve spolupráci se soukromým kapitálem bude tímto tématem zaobírat. Nazvěme to revitalizací panelových sídlišť. Abych upřesnil, je reálné očekávat, že právě nová vlna poptávek po bydlení bude i od lidí, kteří dnes obývají sídliště a chtějí se přestěhovat buď do jiných lokalit a nebo zůstat tam “kde vyrostli”. Ale pod “novou” střechou.

Jak moc do nových projektů promlouvá ESG?

MM: Čím dál tím více do špičkových pražských projektů promlouvá ESG. Jak Karlin Port tak i OREF se budou v dohledné době věnovat i ESG velmi friendly projektům.

Kde se dá aktuálně váš fond OREF koupit a jaká jeho minimální vstupní investice?

DK: OREF je možné dnes koupit přímo – tedy že investor kontaktuje přímo náš team anebo prostřednictvím našich partnerů jako jsou Conseq nebo SAB Servis. Spolupracujeme se s Stone & Belter a řadou dalších. Minimální vstupní investice je na úrovni  1 milion korun.

Milorad Miškovič dodává: Avšak zakladatelé fondu uvítají kvalifikovaného investora , který by si s námi chtěl užít úspěšnou investiční plavbu i s investicí desítek až stovek milionů korun z jeho strany.

Kay River Lofts

Jaký očekáváte zisk pro investory na doporučeném investičním horizontu? 

DK: Naším cílem je maximalizovat zhodnocení prostředků investora. Netradičně jsme nastavili pro naše investory tzv. hurdle rate na úrovni 8% ročně. Tedy prvních 8 % ročního zhodnocení má od nás investor jako tzv. free ride a my pro investora pracujeme zadarmo bez podílu na profitu. Nad 8% se potom dělíme tzv. water fallem nebo jak někteří znají pod pojem profit share. Díky tomuto konceptu jsme na stejné lodi s investorem a je naším společným cílem maximalizovat návratnost na vlastní kapitál jak pro investora, tak pro nás. Naším cílem bude pro investory zhodnocovat jejich kapitál na úrovni cca 10-12% čistého ročně. (poznámka redakce: s využitím finanční páky, kterou Dalibor Kolář zmiňuje v odpovědi na jednu z otázek výše)

Investice do nemovitostí je považována za uchovatele hodnoty, navíc náš přístup k valuaci je konzervativní a nevidím riziko investora jiné, než je běžné pro ostatní a podobné realitní fondy. (poznámka redakce: z debaty vyplývá, že má Dalibor Kolář na mysli fondy kvalifikovaných investorů věnující se developerské činnosti) Minimalizace rizika je v našem případě z pozice zkušeností teamu a kvality projektů, které pro investory vyhledáváme a nakupujeme.

Pánové děkuji vám oběma za rozhovor a přeji mnoho úspěchů s vaším fondem. 

- Ondřej Záruba, finsider.cz

Odkaz na článek: https://finsider.cz/investovani/oref2023/